«Перспективы развития рынка арендного жилья в Российской Федерации»

Программа парламентских слушаний

Рекомендации

Участники парламентских слушаний, проведенных Комитетом Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера с участием сенаторов Российской Федерации, представителей федеральных и региональных органов государственной власти, акционерного общества «ДОМ.РФ», Ассоциации «НОСТРОЙ», Фонда «Институт экономики города», национального исследовательского университета «Высшая школа экономики», обсудив актуальные вопросы развития рынка арендного жилья в Российской Федерации, отмечают следующее.

Формирование доступного рынка арендного жилья коммерческого, некоммерческого и социального использования (наемных домов социального и коммерческого использования в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации) является одной из стратегических целей развития строительной отрасли, закрепленной в Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года^[1], достижение которой предполагает выход на строительство арендного жилья до 5 млн квадратных метров в год^[2].

За счет достижения указанной стратегической цели, в том числе планируется решить жилищный вопрос для 30 процентов российских семей, приобретение жилья в ипотеку для которых является недоступным либо нецелесообразным^[3].

По данным акционерного общества «ДОМ.РФ» (далее – акционерное общество, ДОМ.РФ) на текущий момент 13% семей в Российской Федерации живут в арендном жилье, при этом более 97% всего рынка арендного жилья представлено частными владельцами, договоры аренды носят преимущественно краткосрочный характер^[4]. Между тем по опросам ДОМ.РФ каждая пятая семья (24%) рассматривает аренду жилья как долгосрочное решение жилищного вопроса, молодые люди до 25 лет готовы арендовать в 2 раза чаще, чем в целом население в России^[5].

«ДОМ.РФ», как единый институт развития в жилищной сфере, начиная с 2016 года развивает следующие направления развития арендного жилья:

коммерческая аренда (реализовано 10 проектов – 7 в Москве, по одному в Воронеже, Екатеринбурге и Липецке);

корпоративная аренда (в Большом Камне Приморского края для работников судостроительного комплекса, в Тобольске Тюменской области совместно с ПАО «СИБУР Холдинг», в Уфе Республики Башкортостан для нужд государственной корпорации «Ростех», в поселке Нижний Куранах Республики Саха (Якутия) для нужд АО «Полюс Алдан»);

студенческая аренда (3 проекта совместно с Высшей школой экономики, Фондом «Сколково», Тамбовским государственным университетом имени Г.Р. Державина);

льготная аренда (например, в Воронеже проект «Современник», где 20% квартир сдается по сниженным ценам за счет субсидий из регионального бюджета работникам здравоохранения, образования, спорта).

По поручению Президента Российской Федерации^[6] в целях стимулирования развития Дальневосточного федерального округа, закрепления, а также привлечения в него молодых специалистов, разработана программа «Доступное арендное жилье в Дальневосточном федеральном округе», на реализацию которой в целях строительства
10 тысяч квартир выделено 87 млрд рублей. Программа предполагает софинансирование арендной платы для определенной категории лиц из федерального и регионального бюджетов.

Первые жилые помещения, построенные в рамках данной программы в Чукотском автономном округе, а также в Приморском крае и Республике Саха (Якутия) уже заселены^[7].

Также Президентом Российской Федерации в ходе Послания Федеральному Собранию Российской Федерации, состоявшегося 21 февраля 2023 года, дано поручение о разработке программы предоставления работникам организаций оборонно-промышленного комплекса (далее – ОПК) наемного жилья на льготных условиях^[8].

По информации Министерства промышленности и торговли Российской Федерации на цели обеспечения работников организаций ОПК льготным наемным жильем в 2024 году выделено 1,5 млрд рублей^[9] (сумма на последующие годы будет определена по итогам апробации).

Механизм субсидирования организациям ОПК расходов предполагает предоставление организацией сотруднику возмещения части оплаты жилого помещения, предоставленного ему во временное пользование по договору найма (поднайма).^[10]

Всего отобрано 120 организаций ОПК, расположенных в 36 субъектах Российской Федерации, которые планируют оказать поддержку более
чем 15 тысячам работников.

Оценивая текущий рынок арендного жилья следует констатировать, что практика строительства арендного жилья некоммерческого и социального использования практически не получила распространения за исключением случаев реализации проектов, финансируемых с использованием средств федерального бюджета.

Причинами такой ситуации являются проблемы правового, организационного и финансового характера, среди которых можно выделить следующие:

— недостаточность средств региональных бюджетов для самостоятельного развития рынка арендного жилья некоммерческого и социального использования (наемных домов социального использования);

— отсутствие системных мер поддержки инвесторов, осуществляющих строительство арендного жилищного фонда, и связанное с этим отсутствие у инвесторов мотивации на строительство арендного жилья в связи с длительными сроками окупаемости проектов (окупаемость проекта по строительству арендного жилья некоммерческого и социального использования составляет более 30 лет, коммерческого использования – 5–6 лет);

— достаточно жесткие нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, не позволяющие использовать в качестве наемного жилья не целый дом, а один или несколько подъездов в нем, а также находиться наемному дому в собственности нескольких лиц;

— сложность получения льготных условий кредитования;

— высокий уровень налога на недвижимость для владельцев арендного (наемного) жилья, предоставляющих жилые помещения в долгосрочную аренду (наем);

— высокая конкуренция с теневым рынком арендного (наемного) жилья, собственники которого, получившие жилье в собственность в рамках приватизации, не платят за это налоги, и так далее.

Участники парламентских слушаний с учетом состоявшегося обсуждения, отмечая необходимость дальнейшего формирования и развития рынка арендного жилья, рекомендуют:

1. Правительству Российской Федерации рассмотреть вопросы:

1) о разработке комплекса мероприятий (программы) по формированию рынка доступного арендного жилья, предусмотрев в целях стабильного развития данного сегмента рынка систему постоянно действующих мер поддержки инвесторов, застройщиков, собственников данного жилья (например, налоговые льготы, субсидирование ставки по кредитам, субсидирование выпадающих доходов, софинансирование строительства проектов), а также граждан-нанимателей (например, предоставление адресных субсидий на наем жилья гражданам с низкими доходами);

2) о внедрении механизма проектного кредитования юридического лица в целях строительства им арендного (наемного) дома, а также ипотечного кредитования в целях погашения юридическим лицом проектного кредита или приобретения арендного (наемного) дома;

3) о разработке в отношении регионов, входящих в состав Арктической зоны Российской Федерации, программы по развитию арендного жилья по аналогии с программой «Доступное арендное жилье в Дальневосточном федеральном округе» в целях решения аналогичной проблемы, связанной с оттоком населения и необходимостью привлечения в регион дефицитных кадров;

4) об определении (создании) государственного оператора по строительству арендного жилья некоммерческого и социального использования (наемных домов социального использования) с наделением его полномочиями по финансированию (предоставлению займов) с использованием облигаций;

5) о предоставлении имущественного налогового вычета семьям, снимающих жилье длительный период (более года) по договорам найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, для которых недоступна ипотека.

2. Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации:

1) проработать вопрос о возможности строительства арендного жилья некоммерческого и социального использования (наемных домов социального использования) на основании концессионных соглашений и соглашений о государственно-частном партнерстве;

2) рассмотреть целесообразность разработки правовых механизмов, направленных на:

установление возможности признания наемным домом, помимо здания в целом, также одного или нескольких подъездов в нем;

установление исключения из требования об одном собственнике наемного дома в случае его создания за счет средств коллективного финансирования (включение дома в состав закрытого паевого инвестиционного фонда);

понижение минимальной доли льготного фонда в наемном доме социального использования до 20 процентов (вместо 50 процентов).

3. Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии совместно с заинтересованным федеральными органами исполнительной власти рассмотреть вопрос о дополнении классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года № П/0412, таким видом разрешенного использования земельных участков, как размещение наемных домов.

4. Органам государственной власти субъектов Российской Федерации:

1) рассмотреть вопрос об установлении в региональном законодательстве налоговой льготы в виде освобождения от уплаты налога на имущество организаций в отношении жилых помещений, предназначенных для проживания граждан на основании договора аренды (найма);

2) рассмотреть вопрос о внесении изменения в региональное законодательство о масштабных инвестиционных проектах, позволяющего предоставлять муниципальные земельные участки застройщику без торгов в целях строительства им арендного жилья;

3) оценить возможность использования механизма инфраструктурных облигаций, входящего в состав федерального проекта «Инфраструктурное меню», в целях строительства арендного жилья;

4) реализовывать проекты по строительству арендного жилья в рамках комплексного развитий территорий;

увязывать перспективное размещение арендного жилищного фонда с мастер-планами городов в целях обеспечения комплексного развития жилищной сферы и инфраструктуры.