Одной из основ благосостояния населения, а значит, и социальной стабильности в стране, всегда выступает наличие собственного жилья и возможность его приобрести.
Одной из основ благосостояния населения, а значит, и социальной стабильности в стране, всегда выступает наличие собственного жилья и возможность его приобрести. К сожалению, это базовое условие в нашей стране по‑прежнему далеко от удовлетворительного уровня, хотя частичные сдвиги в положительную сторону есть. Благодаря государственным инициативам по созданию программ льготной ипотеки за последнее время существенно улучшилась ситуация с обеспечением жильем военных, появились надежды на улучшение жилищных условий у молодых семей и отдельных категорий молодых специалистов. Однако об улучшении ситуации по стране в целом говорить пока не приходится.
Средняя стоимость самого дешевого жилья эконом-класса в российских регионах сейчас составляет 1,2 млн рублей – в эту сумму обойдется квартира в 40 квадратных метров по цене 30 тыс. рублей за метр. Такую квартиру гражданам нельготных категорий, то есть большинству, можно приобрести в кредит минимум под 11% годовых. Такова на сегодняшний день самая доступная ставка Сбербанка, который занимает практически монопольное место на ипотечном рынке российских регионов. Средняя по стране ставка по выданным ипотечным кредитам, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, еще выше, а к концу года ее уровень прогнозируют в 13,5% годовых. Но при таких процентах по ипотеке рассчитывать на получение кредита можно далеко не всем, ведь обычной для большинства российских городов зарплаты в большинстве случаев не хватит на получение суммы, необходимой на приобретение самого дешевого жилья.
Если сравнить нашу ситуацию с США, то там все складывается прямо противоположно. Ипотечные кредиты в среднем под 4% годовых при сроке 30 лет доступны большинству граждан, имеющих оплачиваемую работу. За счет ипотеки, которой сопутствуют строительство и продажа новых домов, производство и покупка товаров для ремонта и интерьера, а значит, и оплачиваемые рабочие места, генерируется 40% прибыли в экономике страны.
На протяжении почти десятилетия Россия стремится приблизится хотя бы к 6%-ному порогу ипотечной ставки. И сейчас на уровне страны принята новая программа до 2018 года по снижению и стоимости жилья, и ставок ипотечного кредитования. Однако достигнуть желаемого только введением льготной ипотеки для определенных групп населения невозможно. Нужны решительные меры в масштабах всей страны. Одним из вариантов может быть предложение, которое не потребует дополнительных расходов бюджета и вполне по силам экономике в ее нынешнем состоянии, а в конечном итоге принесет пользу всей стране.
Как известно, на ставку по ипотеке для граждан влияет не только маржа банков, но и стоимость для них привлеченных ресурсов, и, конечно, срок их привлечения. Чтобы обеспечить банкам постоянное рефинансирование под выданные ипотечные кредиты в масштабах страны, нужна государственная программа с едиными для всех банков условиями. Прежде всего это важно для региональных банках, которые, в отличие от крупнейших кредитных организаций, не могут себе позволить иностранные заимствования и подобные дешевые средства привлечения фондирования.
Суть предложения такова: Центробанк вводит операции РЕПО для банков, работающих в регионах, под залог облигаций с ипотечным покрытием, которое будет сформировано из кредитов, выданных на покупку жилья в регионах, с дисконтом 85%. Срок таких операций должен быть минимум год, что на сегодняшний день возможно, но лучше – три года, а ставка – 3% в год. Главными условиями формирования банками ипотечного покрытия при этом должны стать цена жилья (до 30 тыс. рублей за метр) и его местоположение (нестоличные города). Облигации, обеспеченные ипотечным покрытием, при том, что объектом залога выступает качественное жилье, являются надежным инструментом – просроченная задолженность заемщиков по ипотечным кредитам самая низкая среди всех видов кредитования частных лиц.
Новая практика РЕПО поставит банки в равные условия: получив надежное и доступное финансирование, они смогут выдавать ипотечные кредиты населению под желаемые 5–6% годовых. Завышать ставки в условиях массовой доступности дешевых денег смысла у банков не будет, напротив, будет расти конкуренция в этом секторе. При длительности РЕПО ЦБ в три года ставку по ипотеке для населения в 5–6% годовых можно будет зафиксировать на тот же срок, а в дальнейшем сделать ее плавающей в зависимости от параметров РЕПО Центробанка.
Рефинансируя таким образом банки на 1 трлн. рублей в год, Центробанк получит убыток в 40 млрд рублей, но бюджет страны в целом выиграет много больше этой суммы. Ведь доступная всем ипотека – это масштабное строительство, рост производства и продаж сопутствующих материалов, мебели и техники для новых квартир. Это оплачиваемая работа и довольные своей жизнью полноценные семьи – тот самый средний класс, о создании которого мы так давно говорим.
В конечном итоге такая ипотечная практика поможет достичь и второго ориентира – снижения цен на жилье в масштабах страны, а в дальнейшем поспособствует развитию региональных городов и замедлению оттока населения из них в крупнейшие мегаполисы. Ведь с новыми условиями не нужно будет ехать в столицу только для того, чтобы заработать на квартиру. А осуществить все это можно именно с помощью региональных банков, которые работают как раз в тех городах, где и будет строиться и продаваться доступное жилье.